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Avocat baux commerciaux Nice

Avocat compétent en baux commerciaux intervenant sur Nice et sa région, Maître Denis-Peraldi vous propose ses services en cas de litige dans ce domaine ou pour la rédaction d'un contrat de bail commercial par exemple.

L’acquisition d’un bien immobilier ou sa construction ne diffèrent pas du régime applicable aux particuliers. Vous pouvez vous référer à la page « droit Immobilier des particuliers ».

LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX – UNE AFFAIRE DE PRATICIENS DU DROIT IMMOBILIER COMMERCIAL.

A la différence des baux classiques, des baux précaires, le bail commercial est un élément patrimonial essentiel.

Il se distingue en effet par « la propriété commerciale », qui permet au commerçant de conserver durablement son local commercial, et même de pouvoir en céder la jouissance par la vente du « droit au bail ».

Bien souvent, le droit au bail découlant d’un bail commercial, constitue à lui seul l’essentiel de la valeur du fonds de commerce. La performance d’un commerce dépend de son emplacement.

A Nice, par exemple, le prix du loyer commercial peut varier de 1 à 10 en fonction du quartier et de la rue ; que le commerce s’installe Rue de la République (150€/m2/an) ou Avenue de Verdun (2.000€/m2/an).

L’enjeu économique pour le locataire ou le propriétaire est donc considérable, de sorte que le recours à un avocat compétent en baux commerciaux, est une démarche indispensable, à la conclusion et en cours de bail.

I – LA REDACTION DU CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL : UTILISER UN MODELE DE BAIL ?

Il existe de nombreux modèles de baux commerciaux, vendus en Librairie ou sur Internet.

La plupart sont d’une qualité rédactionnelle acceptable et peuvent donc être utilisés sans risque d’irrégularité au regard de la réglementation.

Cependant, un bail commercial contient des clauses et des précisions, qui, sans paraître à priori essentielles, peuvent en réalité avantager outrageusement le propriétaire ou le locataire, et avoir des conséquences considérables :

  • L’énonciation des activités autorisées peut limiter la possibilité de revente du fonds de commerce, en diminuer ou en augmenter la valeur. Elle peut aussi avoir pour effet insidieux (et non décelable par le profane) de priver le locataire de son droit à bénéficier d’un loyer plafonné...Les commerçants des centres commerciaux me comprendront...
  • La durée du bail peut être stipulée de telle manière que le bailleur peut échapper à la contrainte du plafonnement du montant du loyer,
  • Le montant du loyer peut être affecté de variables, ou d’accessoires, qui peuvent conduire à un coût d’exploitation non prévu au départ.
  • L’obligation d’entretien, en principe limitée aux embellissements et aux équipements (réparations locatives), peut être étendue à l’ensemble des réparations de l’immeuble, comme l’entretien de la toiture, l’étanchéité des murs et fondations... réparations visées à l’article 606 du Code Civil.
  • Le bail peut mettre à la charge du locataire toutes les charges et taxes, et notamment la taxe foncière. Il est facile de mesurer l’enjeu d’une telle clause dans des villes comme NICE, CANNES, ANTIBES...
  • La sous location, et la location gérance sont elles autorisées ?

Dans la mesure où le bail commercial engage le propriétaire et le commerçant locataire pour des dizaines d’années, et qu’un fonds de commerce peut constituer le patrimoine de toute une vie de labeur, il nous paraît très imprudent, pour ne pas dire insensé, de recourir à des modèles de bail commercial gratuits, au lieu d’apporter un soin tout particulier à la rédaction d’un bail commercial sur mesure.

Le coût de rédaction d’un bail commercial reste en outre très modéré au regard des enjeux. Votre cabinet d’avocat installé à Nice est en mesure de vous apporter le meilleur conseil et de rédiger un bail commercial qui correspond en tous points à votre projet, pour un coût équivalent à un mois de loyer environ, avec un honoraire minimum de 800€ HT et un honoraire de rédaction maximum de 3.000€ HT. Ce coût inclut les diligences liées aux formalités, comme par exemple l’enregistrement du bail commercial à la recette des impôts.

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