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Bail d'habitation - Obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent: Une notion mal connue

Le 02 juillet 2014
Bail d'habitation - Obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent: Une notion mal connue
L'obligation de délivrance d'un logement décent est trop souvent mal connue par les locataires et les propriétaires…piqure de rappel de votre avocat en droit immobilier.

Qu’est ce que l’obligation de délivrance d’un logement décent, due par le propriétaire au locataire? C’est une obligation continue, strictement encadrée par la Cour de Cassation, qui vient de renforcer sa jurisprudence en la matière, par un arrêt de la 3e chambre Civile du 4 juin 2014.

Que vous soyez propriétaire ou locataire, Maître Laurent DENIS-PERALDI, avocat à NICE, attire votre attention sur l’obligation faite au bailleur de délivrer un logement décent.

Qu’est-ce qu’un logement décent, dans le cadre d’un bail d’habitation ? :

Pour être loué, un logement doit répondre à certaines normes, fixées par le décret du 30 janvier 2002, auquel je vous invite à vous reporter :http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000217471

Ces normes sont souvent méconnues, car les propriétaires ignorent les contraintes posées par le décret, et sont souvent prompts à mettre en location leur bien sans procéder aux travaux de remise en état nécessaires.

Ils sont pourtant tenus par cette obligation de délivrance en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et plus généralement par l’article 1719 du Code Civil.

Bien souvent, les propriétaires et les locataires estiment que cette obligation doit être remplie au jour de la remise des clés, et qu’une fois dans les lieux, le locataire qui habite durablement le bien, sans manifester son mécontentement, ne peut plus vraiment agir contre son bailleur.

Dans ma pratique professionnelle d’avocat à NICE, je constate souvent que les locataires acceptent par nécessité de prendre un appartement dans un état non conforme, et, au bout de quelques mois, voir quelques années, donnent leur congé faute de pouvoir supporter plus longtemps les inconvénients quotidiens des vices qui affectent leur logement : humidité, infiltrations, électricité vétuste…

De leur côté, les propriétaires, qui sont parfois de bonne foi, ne prennent pas la mesure de la situation et s’abstiennent de faire les travaux nécessaires, d’autant que leurs locataires ne les rappellent pas toujours à l’ordre.

L’arrêt du 4 juin 2014 est une piqure de rappel, en ce qu’il définit les conditions de cette obligation de délivrer d’un logement décent.

En premier lieu, le terme est trompeur car cette obligation ne s’accomplit pas uniquement à l’entrée dans les lieux, lors de la remise des clés. Elle est en effet continue, et se confond donc avec une obligation d’entretien du logement par le bailleur, qui, pendant toute la durée du bail, est tenu de le maintenir conforme aux normes en vigueur.

En second lieu, le fait pour le locataire de ne pas mettre en demeure son ailleur de faire les travaux nécessaire ne dispense absolument pas le propriétaire ou le gestionnaire du bien de faire le nécessaire. La Cour de Cassation va même plus loin, car elle rejete l’argument du bailleur, qui faisait valoir qu’aucune demande, même informelle, n’avait été formulée par son locataire.

Ainsi, si vous êtes propriétaire bailleur : il vous incombe de veiller à ce que le bien que vous louez soit au norme lors de l’entrée du locataire, et le reste pendant toute la durée du bail. C’est à vous qu’il incombe de vous en préoccuper.

Si vous êtes locataire, que vous n’avez pas réagit au début du bail, il sera toujours possible de faire condamner le bailleur à faire les travaux, et à indemniser votre préjudice de jouissance (même si vous avez quitté les lieux), pour peu, bien évidemment, que vous soyez en mesure de rapporter la preuve des défauts et vices de l’habitation.

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