Litige immobilier. Vice cachés – Evolution de la jurisprudene

Lors de l’achat d’un appartement ou d’une maison, le vendeur doit en principe garantir l’acheteur des défauts  graves qui affectent le bien. Cependant, de manière quasi systématique, les Notaires insèrent dans l’acte une clause qui exonère le vendeur de toute garantie au titre des vices cachés dont ils n’avaient pas eux même connaissance.
Cette clause est valable en vertu de l’article 1643 du Code Civil dès lors que le vendeur n’est pas un professionnel.
En effet, il a toujours été considéré à juste titre qu’un professionnel ne pouvait pas s’exonérer de sa responsabilité pour les défauts de la chose vendue, dont il était nécessairement à même de connaître l’état. Un constructeur ne peut donc échapper a la garantie des vices cachés, au même titre qu’un garagiste n’est pas sensé ignorer le défaut caché d’une voiture qu’il vend à un particulier.
La Cour de Cassation, dans une décision du 10 juillet 2013 va plus loin.
Elle considère en effet que le vendeur non professionnel ne peut pas non plus se prévaloir d’une telle clause d’exonération de la garantie des vices cachés s’il a lui même réalisé les travaux de construction ou de rénovation du bien. Même s’il n’est ni artisan ni constructeur professionnel, le fait qu’il ait eu la compétence nécessaire pour entreprendre lui même ces travaux, l’assimile alors à un professionnel. Il ne peut donc plus échapper à la garantie des vices cachés, même si l’acte de vente le prévoit.