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Me DENIS-PERALDI, avocat à NICE - Nullité d'une clause résolutoire d'un bail commercial pour non respect du délai d'au moins un mois accordé au locataire

Le 12 janvier 2014
Me DENIS-PERALDI, avocat à NICE - Nullité d'une clause résolutoire d'un bail commercial pour non respect du délai d'au moins un mois accordé au locataire
La clause prévoyant la résolution du bail dans les 30 jours suivant un commandement, ne respecte pas le délai d'au moins un mois prévu par la loi.

Dans un bail commercial, la clause résolutoire qui prévoit sa résolution de plein droit en cas de manquement, et notamment en cas de non paiement des loyers, doit impérativement respecter le délai minimum d’un mois prévu par l’article L 145-41 du Code de Commerce. C'est un point sur lequel votre avocat spéialiste du droit immobilier commercial devra étudier avec attention.

Ce délai imposé exige que de telles clauses ne peuvent produire d’effet avant au moins un mois suivant un commandement resté infructueux. (Le plus souvent un commandement de payer les loyers ou de justifier d’une assurance).

En clair, aucun contrat de bail, aucun avenant, ne peut empêcher le locataire d’un local commercial de pouvoir régulariser sa situation durant le mois qui suit le commandement qui lui a été délivré.

La Cour de Cassation vient de le souligner avec autorité dans un arrêt du 11 décembre 2013, en annulant purement et simplement une procédure de résiliation du bail, fondée sur une clause qui prévoyait un délai de régularisation de 30 jours suivant le commandement de payer.

Le délai de 30 jours, que les premiers juges estimaient correspondre au mois calendaire, ne respecte pas celui de l’article L 145-41, « d’au moins un mois ».

Il faut à notre sens saluer cette décision car tout délai doit être clairement appréhendé, notamment en droit des baux commerciaux, et toute approximation ne ferait que compliquer encore la gestion des baux commerciaux, déjà suffisamment délicate.

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