L’adage « qui ne dit mot consent » est rarement transposable en droit, et encore moins en matière de contrat.
La Cour de Cassation vient de le rappeler clairement dans une affaire de bail.
Il est fréquent, lors de la conclusion d’un bail d’habitation ou d’un bail commercial, que le loyer soit réduit durant un temps, en contrepartie de travaux réalisés par le locataire, pour remettre les locaux en état.
Votre avocat à NICE, vous conseillera toujours de formaliser un tel accord par écrit, et notamment par une clause spéciale dans le bail commercial ou dans le bail d’habitation.
Dans l’affaire qui a retenu mon attention, le bail avait clairement prévu un loyer réduit durant toute la durée du bail de 9 ans.
Cependant, après la fin du bail, ce dernier s’est logiquement renouvelé (voir page du site de Me Laurent DENIS- PERALDI, avocat à NICE, Droit immobilier des particuliers pour les baux d’habitation et la page Immobilier des Professionnels pour le renouvellement des baux commerciaux).
Le locataire a continué des années durant, à payer le loyer initial (loyer réduit), en tenant compte de l’indexation annuelle du loyer. Le bailleur n’a jamais émis la moindre réserve sur le paiement et les encaissements du loyer.
Cependant, après le départ de son locataire, le propriétaire est venu lui réclamé un arriéré de loyer, sur la base du loyer normal, applicable dans le contrat après la durée initiale des 9 premières années.
La Cour d’Appel a estimé que le comportement du bailleur, traduisait de sa part un accord pour que le montant du loyer du bail renouvelé soit maintenu au même montant que celui versé auparavant.
La Cour de Cassation, dans son arrêt du 22 janvier 2014, sanctionne un tel raisonnement en rappelant que le silence gardé par le bailleur est insuffisant pour traduire de sa part une volonté non équivoque de renoncer au paiement du loyer prévu au contrat.
Votre avocat à NICE vous déconseille donc vivement de vous satisfaire d’accords verbaux, même s’ils constituent des aménagements amiables postérieurs au contrat de bail.
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