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OBTENIR LA SUSPENSION DU PAIEMENT DES LOYERS DURANT LA CRISE SANITAIRE COViD.

Le 14 avril 2020
OBTENIR LA SUSPENSION DU PAIEMENT DES LOYERS DURANT LA CRISE SANITAIRE COViD.
Crise sanitaire du coronavirus: certains commerçants sont confrontés à des difficultés insolubles. Le plus grand risque reste la perte de leur bail commercial. Votre avocat à NICE vous propose des solutions adaptées.

Merci de votre visite sur le site de Maître Laurent DENIS-PERALDI, avocat à NICE.

En qualité d’avocat à NICE, le cabinet de Maître DENIS-PERALDI est régulièrement interrogé par des locataires, qu’ils soient des particuliers ou des entreprises, face aux difficulté, et voir même l’impossibilité de régler leur loyer à échéance.

En dépit de la crise sanitaire du Covid 19, et du confinement contraint qui en résulte, certains bailleurs entendent s’en tenir à la rigueur de leur contrat, et se disent prêt à sanctionner tout défaut de paiement du loyer.

Il est vrai que pour certains propriétaires, les loyers représente un revenu locatif qui leur est essentiel.

Deux situations bien différentes doivent être abordées:

La situation des entreprises, qui exploitent leur local à titre professionnel, dans le cadre contractuel d’un bail commercial,
La situation des particuliers, qui, en raison d’une perte importante de leurs revenus, ne sont plus mesure de payer leur loyer pour leur lieu d’habitation.

Pour bien comprendre la problématique posée, il est important d’aborder en premier lieu la situation des professionnels, car bien des principes qui vont être mis en avant, expliquent les raisons pour lesquels les baux d’habitation se voient réserver un sort bien différent.

Pour les baux d’habitation, la question sera traitée dans un article à venir.

Votre avocat à NICE vous expose donc  la situation locative des locataires commerciaux bénéficiant d’un bail commercial.


Bien des entreprises son contraintes à la fermeture de leur commerce en raison du confinement:

Tel est par exemple la situation des restaurateurs, des bars, des lieux de loisirs, et tous les commerces qui ne vendent pas des produits jugés essentiels.

La problématique de ces entreprises est radicale. Alors qu’elles ne peuvent plus générer le moindre chiffre d’affaire, elles restent néanmoins tenues au paiement de leurs charges fixes, et notamment leur loyer commercial.

Le Président Emmanuel MACRON a abordé cette situation dans son intervention télévisée du 16 mars dernier, en annonçant une Ordonnance permettant la suspension du paiement des loyers, des factures énergétiques, pour prévenir des faillite massive.

Pour autant, cette ordonnance est toujours en attente, et le discours actuel évoque plus volontiers un report des échéantes, un étalement des dettes correspondantes.

Si tel était le cas, cette mesure tendrait en réalité à ménager à la fois les entreprises locataires et leurs propriétaires commerciaux.

Dans bien des cas, il s’agirait en fait de mettre "du sucre sur du sucre ».

Cette mesure tendant à donner une bouffée d’air à la trésorerie de certaines entreprises ne peut en réalité profiter qu’à celles qui subissent un ralentissement de leur activité, et non une fermeture totale.

Pour ces dernières, de telles mesures n’apporteraient rien, puisque le Code Civil et la jurisprudence qui en découle leur offre une possibilité bien plus favorable:

IL EST EN EFFET POSSIBLE DE NOTIFIER AU BAILLEUR COMMERCIAL LA SUSPENSION PURE ET SIMPLE DU PAIEMENT DU LOYER, TANT QUE LA FERMETURE DE L’ETABLISSEMENT SERA TOTALE ET CONTRAINTE.


A - Le locataire commercial, évincé par la crise sanitaire, peut tout d’abord fonder sa décision de suspendre le paiement des loyers sur la force majeure.

Juridiquement, il ne s’agit pas a proprement parler de suspendre le paiement des loyers, qui n’est qu’une obligation du bail, mais plus exactement de se prévaloir de la suspension du contrat de bail dans sa globalité.

Cela concerne donc également les autres obligations du bail commercial, comme par exemple l’obligation de maintenir un achalandage suffisant du commerce.

La force majeure s’impose dans la relation contractuelle pour peu que ses conditions d’application soient réunies.

Maître DENIS-PERALDI, avocat à NICE, vous renvoie à l’article 1218 du Code Civil pour le comprendre.

On y retrouve les trois critères de la force majeure qui doivent être tous réunis:

- L’imprévisibilité de l’évènement lors de la conclusion du contrat: Cette condition ne paraît pas sérieusement discutable pour la pandémie au covid 19, du moins à l’heure actuelle. La question sera peut-être posée à l’avenir, si l’épidémie de coronavirus devient récurrente et/ou saisonnière à l’avenir, et après le renouvellement du bail commercial.

- L’évènement doit également avoir des conséquences irrésistibles, auxquelles il est donc impossible de remédier par des mesures appropriées, indépendamment de leur coût. Sur ce point encore, votre avocat à NICE estime que la question de fait pas débat puisque la fermeture du commerce pour crise sanitaire COVID est imposée.

- L’évènement doit avoir une cause extérieur. C’est bien le cas de la fermeture du commerce pour crise sanitaire.

Dès que les trois conditions sont réunies, le locataire sera en droit de suspendre le paiement des loyers.

Le bail commercial pourra être soit suspendu, si le cas de force majeur reste temporaires, soit définitivement résolu s’il est définitif.

Nous sommes bien entendu dans le cas de la première hypothèse.

On doit donc en conclure que l’exploitant d’un commerce, frappé par l’obligation de fermeture, aura bien plus avantage à se prévaloir de la force majeure pour suspendre l’exécution du contrat, et donc du paiement du loyer, plutôt que de bénéficier d’un simple report des échéances.


⚠️ Les entreprises qui ne sont pas contraintes à la fermeture, mais dont la situation économique est tellement dégradée qu’elles ne peuvent pas faire face:

Dans un tel cas, il y aura nécessairement débat, puisqu’il faudra justifier de manière objective qu’indépendamment d’une bonne gestion (en bon père de famille, la crise sanitaire provoque une situation de force majeur qui implique irrémédiablement une perte d’activité majeur, à laquelle aucune autre entreprise dans la même situation ne pourrait faire face.

Si cette situation est reconnue, l’exécution du bail sera suspendue.

A défaut, il semble tout à fait pertinent de demander que des délais soient accordés par le juge.


⚠️ Dans tous les cas, il faut tout d’abord analyser scrupuleusement les clauses du bail commercial, et consulter pour cela votre avocat, qui est à même d’en interpréter toutes les clauses.

En effet, la suspension du contrat pour force majeure peut être écartée par une clause du bail. Il s’agit également de déterminer si l’invocation d’une exception de non exécution n’est pas plus adaptée à la situation.

B - L’entreprise locataire commercial peut également invoquer la non exécution par le bailleur de son obligation de délivrance.

Le fondement de la décision du locataire de ne plus payer son loyer réside dans les articles 1219 et 1220 du Code Civil.

La règle est simple, dans un contrat, tel un bail commercial, les obligations sont réciproques et le paiement du loyer reste la contrepartie de l’obligation pour le bailleur commercial de délivre à son preneur un local conforme à sa destination, c’est à dire à même d’être exploité dans des conditions normales.

L’obligation concernée est « l’obligation de délivrance », qui oblige le bailleur, lors de la conclusion du bail, mais aussi durant son exécution, de mettre à la disposition de son locataire un local qui lui permette d’y exercer constamment son activité.

Or, lorsque le gouvernement et le législateur interdisent l’activité, cette obligation n’est plus satisfaite, de sorte que le locataire est à même de notifier au bailleur qu’il n’exécutera pas son obligation au paiement des loyers, tant que durera la mesure d’interdiction.

C - Pour les baux commerciaux conclus après le 1er octobre 2016, il est possible d’obtenir la renégociation des modalités du bail commercial.

Maître Laurent DENIS-PERALDI, avocat à NICE, vous renvoie cette fois à l’article 1195 du Code Civil, issu de la réforme du droit des obligations, applicable aux contrats de bail conclus après le 30 septembre 2016;

Avant cette réforme du droit des contrats, les termes de la convention signée entre les parties restait leur loi intangible, chacun devant pour l’avenir assumer les risques et les conséquences de ce qui avait été convenu.

L’article 1195 du Code civil permet dorénavant d’imposer la renégociation de certains termes du bail, lorsque ce dernier devient profondément déséquilibré par la survenance d’un évènement ou d’une situation qui ne pouvait être prévue par les parties lors de la conclusion du contrat de location.

Cette renégociation « pour imprévision » est soumise à des conditions rigoureuse, puisqu’il n’est pas question d’offrir à l’une ou l’autre des parties, la possibilité de remettre en cause les termes du bail initial, qui s’avèreraient mal négociées ou mal évaluées lorsqu’il a été conclu.

Dans la situation actuelle de confinement sanitaire, ces dispositions régentent prennent tout leur sens.

Elles offrent surtout au locataire d’un local commercial une solution complémentaire à la seule suspension du paiement des loyers, fondée, comme votre avocat à NICE vous l’a déjà exposé, sur la force majeure ou l’exception d’inexécution.

En effet, la renégociation des modalités du bail n’est pas une mesure temporaire mais une redéfinition définitive de l’équilibre contractuel, qui sera amiable, ou, à défaut, soumise à l’arbitrager d’un juge.

Pour beaucoup d’analystes, l’après crise du Covid 19 nous confronterait durablement à un monde nouveau, et entraînerait donc des bouleversements durables.

On peut imaginer par exemple que des activités, par leur nature ou par leur localisation géographiques, seront définitivement impactées.

⚠️ la renégociation du contrat de bail commercial, en application de l’article 1195 du Code Civil répond à des critères exigeants, et impose certaines étapes qui ne peuvent être improvisées. Il est donc vivement conseillé de soumettre l’analyse à votre avocat et le charger de conduire la procédure, qui est assez complexe et qui peut être assez longue.

Tel est dons l’arsenal des dispositions qui sont offertes, sans attendre l’ordonnance gouvernementale, qui, de prime abord, n’apportera probablement pas de meilleures solution, sauf à simplifier les démarches et accélérer les arbitrages.

Chaque solution présente des avantages et des contraintes, et implique en amont une analyse pour définir la meilleure stratégie.

Il faut surtout s’attacher à une analyse très précises des clauses du bail qui peuvent pour chaque cas, modifier la donne.

Maitre Laurent DENIS-PERALDI, avocat à NICE, praticien du droit immobilier, reste donc à votre disposition:

Pour analyser votre situation actuelle et prévisible, avec le concours de votre expert comptable, afin de vous conseiller sur les meilleurs options qui peuvent être choisies.
Pour étudier votre bail afin de valider telle ou telle option,
Pour engager les démarches nécessaires, jusqu’à la résolution du problème.
Maître Laurent DENIS-PERALDI, avocat à NICE, vous remercie de votre visite, et espère que ces commentaires vous ont apporté des réponses utiles.

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