Enfin une solution pratique pour les petites copropriétés dépourvues de syndic.

Il est fréquent que de petites copropriétés soient organisées de manière informelle.

Leur gestion est généralement organisée entre les copropriétaires, sans qu’un syndic soit nommé.

Lorsque des litiges surviennent au sein de la copropriété, la situation se complique car il est alors impossible d’agir contre le syndicat des copropriétaires, puisque ce dernier n’est pas juridiquement représenté par un syndic.

Dans un tel cas, un ou plusieurs copropriétaire devaient donc saisir le Tribunal de Grande Instance pour que ce dernier désigne un mandataire judiciaire, avec mission de représenter la copropriété pour la convocation d’une assemblée générale, chargée d’élire un syndic bénévole ou professionnel.

Une telle démarche était donc complexe et couteuse.

A la recherche d’une solution pratique, des copropriétaires ont pris l’initiative de convoquer eux même une telle assemblée, pour qu’un syndic soit nommé. Bien évidemment, en droit, ils n’avaient pas la possibilité de le faire puisque seul le syndic valablement désigné, et donc le mandat est en cours, a le pouvoir de convoquer l’AG.

Au terme de l’assemblée, un syndic a été désigné. Il a notifié le procès verbal à chacun, et le délai de deux mois pour attaquer l’assemblée générale s’est achevé sans aucun recours.

Cependant, un copropriétaire a par la suite demandé l’annulation de la désignation du syndic, en prétendant qu’en raison de l’irrégularité de la convocation de l’Assemblée, cette dernière devait être considérée comme juridiquement inexistante, bien qu’aucun recours n’ait été engagé dans le délai de deux mois.

La Cour d’Appel de PARIS, dans un arrêt du 28 septembre 2011, a retenu cette analysé, et a donc invalidé la désignation du syndic, compte tenu du caractère « inexistant » de l’assemblée.

La Cour de Cassation, saisie d’un pourvoi, retient quant à elle que l’irrégularité de la convocation de l’assemblée ne rendait pas cette dernière inexistante en droit, mais simplement annulable. Or, pour obtenir son annulation, il aurait alors fallu engager une action dans le délai de deux mois suivant la notification du procès verbal, ce qui n’a pas été fait. ( Cour de Cassation. 3e chambre civile 14 nov. 2013, n°  12-12.084)

L’intérêt pratique d’une telle décision est indéniable. En effet, plutôt que de recourir à la désignation d’un administrateur, il est possible d’envisager une convocation informelle de l’assemblée, de notifier le procès verbal désignant le syndic, et d’attendre un délai de deux mois. Si aucun recours n’est engagé dans ce délai, la désignation du syndic est donc acquise, et la copropriété peut enfin fonctionner.